6月28日，距离国务院发布《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》）已满一个月。《规划》发布以来，各地紧锣密鼓加快推动城市更新工作。例如，海南省公布“十五五”期间全省片区城市更新改造项目计划投资1400亿元，其中2026年计划投资220亿元；广州于6月25日启动新一轮城市更新项目招商洽谈活动，涉及总投资额219亿元、共计23个城市更新项目……

　　据权威媒体此前报道，未来五年，我国城市更新至少可以完成投资15万亿元。那么，新一轮城市更新的核心命题是什么？

　　在笔者看来，答案不在于简单“修复”，而在于多维度深度“重构”——要围绕存量资产盘活、民生配套补短板、投融资体系优化三大核心方向发力，以多元主体协同治理，激活城市发展内生动能。

　　首先，存量空间“提质”，向低效空间要效益。我国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的内涵式发展阶段。过去“推倒重来、大拆大建”的改造模式，难以适配人居、产业升级的多元需求，“留改拆并举、以保留提升为主”成为新共识。

　　不同于简单的墙面翻新、加装电梯、设施修补等表层修复，存量空间提质本质上是一场精细化的城市空间重构。其核心是盘活大量老旧小区、低效厂房和闲置商业，这如同给城市“重装App”，植入更能满足居民多样化需求的新业态、新功能。比如，支持有条件的医疗卫生机构开展医养结合服务；改造托育服务设施；嵌入社区食堂、助老护幼等便民服务；建造阅读设施；改造“小而美”的健身场地。更重要的是，将历史街区、工业遗存等静态资源转化为动态场景，通过“功能置换+符号重构”，丰富城市旅游休闲功能，实现文化价值与经济价值的共生式增值。

　　其次，重构片区功能，走向“系统治理”。过往，部分城市更新项目遵循碎片化改造的老套路，热衷于改造景观等“面子工程”，或是在“项目思维”下以单栋楼宇改造为主，忽视了与周围商圈、产业及人居环境的协同，难以应对功能失调、交通拥堵、品质不均等问题。

　　当前，城市更新正从“点状改造”迈向“片区统筹”和“系统治理”，涵盖商业、居住、交通、市政配套以及公共空间的整体提升。重构片区功能，核心在于打破传统空间的物理分割与功能壁垒，推动“空间整合+功能混合+立体开发”，实现空间更新、产业转型与社会治理的联动发展。整体思路是在保留原有城市肌理和商业基底的基础上，结合人口结构特征和片区迫切需求，引入科创空间、康养服务机构、“文商旅体”等多元业态，构建复合型产业平台与公共文化空间，创新沉浸式体验等多元消费场景。以上海新一轮商务单元更新为例，从陆家嘴到五角场再到真如，多个片区的更新面积普遍在2平方公里至3平方公里之间，其乘数效应更有利于提升资源再配置的效率、放大重构城市发展空间带来的经济影响力。

　　最后，重塑融资模式，构建多元投融资体系。城市更新是复杂的系统性工程，离不开金融服务的支持。从地方实践来看，当前城市更新必须告别过往单一财政兜底与“土地财政”路径依赖，创新投融资工具。

　　一方面，要构建“财政撬动+金融创新+社会资本激活”的多元融资体系，允许地方政府专项债券用作城市更新项目资本金，推动符合条件的城市更新项目发行资产证券化产品，支持符合条件的城市更新企业发行公司债券、中期票据等，通过探索REITs（不动产投资信托基金）等金融工具盘活存量资产，打通“投资—运营—退出”的良性循环；另一方面，要构建权责匹配的多元共治格局，比如，先由国资平台承担前期片区统筹、民生托底、资产盘活与信用融资职能，解决城市更新项目周期长、短期收益弱、社会资本难以单独介入的痛点，再通过市场化合作引入专业开发运营主体，实现从“重建设”到“重运营”的长效转型。

　　城市更新，改的是房，造的是空间，为的是人。未来，随着《规划》稳步落地，各地将以“重构”思维统筹人、地、钱、产等要素，助力中国城市重塑资产价值、激活经济发展新动能。